İstanbul’da meydana gelen ve en yüksek büyüklüğü 6,2 olan depremler sonrasında, riskli yapıların dönüştürülmesi yeniden gündeme geldi.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde, risk altında bulunan ve ekonomik ömrünü tamamlayan ya da yıkılma riski taşıyan yapılar “riskli yapı” olarak sınıflandırılmakta ve bu yapıların dönüşüm işlemleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülmektedir.
Riskli yapıların yıkılmasının ardından yenilerinin yapılmasını içeren dönüşüm süreci, yapı sahiplerinin “tespit başvurusu” ile başlamaktadır. Bu süreç, “risk tespiti” aşamasıyla devam ederken, “riskli yapıların yıktırılması” kısmı ile son bulmaktadır.
İlk adım: Tespit başvurusu
Afet anında yıkılma veya ciddi hasar görme riski taşıyan binaların tespitinde ilk adımı, yapı malikleri atmak zorundadır. “Riskli yapı tespiti”, Başkanlık tarafından belirlenen lisanslı kurumlarda yapılmalıdır.
Yapı maliklerinin ya da yasal temsilcilerinin, ilgili başvuruyu https://kentseldonusum.csb.gov.tr adresi üzerinden e-Devlet şifreleriyle gerçekleştirmeleri gerekmektedir.
İkinci aşama: Risk tespiti
Lisanslı kurumlar tarafından yapılan incelemeler sonucunda hazırlanan riskli yapı tespit raporu, İstanbul, Ankara ve İzmir’deki belediyelere iletilmektedir. Diğer illerde ise Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine gönderilmektedir.
Belediyeler veya il müdürlükleri tarafından yapılan tespitlerde herhangi bir eksiklik ya da hata bulunursa, raporlar ilgili kişiye iletilmektedir. “Riskli yapı” şerh bildirimi ise tapu müdürlüğüne yapılmaktadır. Yapı malikleri, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz etme hakkına sahiptir.
Herhangi bir itiraz gelmemesi durumunda, tebligat tarihinden itibaren 90 günden fazla olmamak kaydıyla yıkım işlemi gerçekleştirilmektedir. İtirazlar, üniversitelerden gelen 4 üye ile Başkanlıktan 3 üyeden oluşan bir teknik heyet tarafından değerlendirilmektedir.
Üçüncü aşama: Riskli yapıların yıktırılması
Kesinleşen “riskli yapı” kararı sonrasında, yapı malikleri için 90 gün içinde yıkım işlemi tamamlanması için süre verilmektedir. Bu sürede yıkım gerçekleşmezse, ilgili kurum ve kuruluşlardan, riskli yapılara su, elektrik ve doğal gaz verilmemesi talep edilmektedir.
Riskli yapılar, mülki amirler tarafından sunulacak kolluk kuvveti desteği ile yıktırılmaktadır. Eğer malikler yıkım işlemini gerçekleştirmezse, Başkanlık ya da il müdürlükleri devreye girerek yıkımı gerçekleştirmektedir. Bu süreçte malikler, masrafların bir kısmından sorumlu olmaktadır.
İşlem, yıkım sonrası uygulama ile tamamlanıyor
Yeni yapıların inşası için yapılacak uygulamalar, tüm maliklerle gerçekleştirilecek istişareler sonucunda belirlenecektir. Ancak maliklerin oybirliği sağlanamazsa, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yapılacak yeni uygulamalar için yapı sahiplerinin salt çoğunluğunun onayı yeterli olacaktır.
Yeninin inşası için gerekli olan tevhit, ifraz gibi işlemlere ilişkin izin ve ruhsatlar, salt çoğunluğun mutabakatı ile gerçekleştirilecektir. Salt çoğunluğa katılmayan maliklerin hisseleri, anlaşmaya varan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılabilecektir.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi sonrası, anlaşmazlık durumunda maliklerin hisse satışları gerçekleştirilebilecektir. Yapılacak yeni uygulamalar için salt çoğunlukla alınacak karar ve teklifin de ilan edilmesi gerekecektir. Bu bilgi, gerektiğinde noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle duyurulacaktır.
Süreç sonunda, satış yapılacak olan arsa paylarının değer tespit işlemi gerçekleştirilecek ve satış komisyonu kurulacaktır. Elde edilen gelir üzerinden mülkiyet işlemleri tamamlanacak ve bu süreçte 6306 sayılı Kanun kapsamında sağlanan muafiyet ve desteklerden yararlanılacaktır.
